L’exploitation immobilière à l’ère de BOMA BEST 3.0

Fin octobre 2016. L’entrée en vigueur de BOMA BEST 3.0 propulse l’écologisation des édifices commerciaux et institutionnels existants dans une nouvelle ère. Cette dernière déclinaison du programme de BOMA Canada s’accompagne non seulement d’une nouvelle plateforme pour remplir le questionnaire en ligne, mais aussi d’un resserrement marqué des exigences de certification par rapport à la version précédente.

Il faut dire que cette nouvelle avancée s’inscrit dans la continuité de l’évolution du programme depuis son lancement en 2005. Désigné sous l’appellation Visez vert à l’époque, il n’a cessé d’être bonifié au fil des ans. D’abord, avec l’addition de Visez plus 2007, puis avec le passage à la première et à la seconde version de BOMA BEST à partir de 2009.

Force est aujourd’hui de reconnaître que l’industrie immobilière canadienne a parcouru beaucoup de chemin sur le plan de la gestion environnementale sous l’impulsion de ce programme évolutif. Seulement au Québec, on compte à ce jour quelque 400 immeubles certifiés sous BOMA BEST 2.0.

C’est sans compter que trois bâtiments sont aujourd’hui certifiés sur la base de la version 3.0 en sol québécois : la caserne de pompiers 52 de la Ville de Montréal, niveau Certifié; le centre commercial Laurier Québec, niveau Or; et le 150, rue des Commandeurs, à Lévis. Cet immeuble de bureaux du Groupe immobilier Desjardins arbore pour sa part le sceau Platine, rien de moins.

L’histoire de BOMA BEST, c’est celle d’un secteur qui a tôt fait de prendre en main l’écologisation de ses pratiques. Linda Carbone, directrice générale de BOMA Québec, relate : « Le programme a été créé à l’époque pour permettre à l’industrie de l’immobilier commercial de s’autoréglementer en matière de responsabilité environnementale et de développement durable. Nous croyons que cet objectif est toujours présent et que l’industrie a su montrer sa détermination en ce sens, puisque BOMA BEST ne cesse de croître. »

Le programme a été entièrement revu, puis bonifié, l’an dernier. L’objectif était de rendre l’outil d’évaluation des pratiques environnementales des immeubles participants plus utile pour les propriétaires et gestionnaires en vue de leur certification BOMA BEST, de même pour mieux les soutenir dans leur gestion durable courante.

C’est ainsi que les propriétaires et gestionnaires immobiliers qui souhaitent obtenir une certification, ou la renouveler, peuvent accéder à une nouvelle plateforme plus performante. Parmi les changements notables par rapport à la version 2.0 du programme figure notamment la reconfiguration des grands thèmes – on en compte 10 –, chacun étant divisé en cinq classes : démonstration d’intention; évaluation; exploitation et entretien; systèmes de l’immeuble;  et innovation.

« Le programme a gagné toujours plus de mordant à chacune de ses évolutions, et la plus récente ne fait pas exception, souligne Linda Carbone. Comme il faut viser toujours plus haut en matière d’exploitation environnementale des immeubles, il va de soi que les candidats à la certification aient aujourd’hui à déployer davantage d’efforts pour l’obtenir, sinon à tout le moins conserver leur niveau actuel. »

Amélioration continue

Yan Ferron, chargé de projets au sein du groupe de ressources techniques Bâtir son quartier, acquiesce d’emblée : « Comme c’est une démarche d’amélioration continue, une solution qui était vue comme efficace il y a cinq ans peut-être devenue la norme aujourd’hui, indique celui qui agit comme vérificateur BOMA BEST depuis 2012. En matière d’éclairage, par exemple, le programme exige désormais que les appareils soient notamment homologués Energy Star, ce qui n’était pas le cas auparavant.

« Un immeuble certifié BOMA BEST 1.0 qui n’avait fait l’objet d’aucune amélioration durant trois ans, enchaîne-t-il, perdait à coup sûr des points lorsqu’il était évalué avec la version 2.0. C’est la même chose avec la nouvelle mouture du programme, et c’est très bien comme ça. Si on demeurait au même niveau qu’il y a 10 ans, ça ne voudrait plus rien signifier. »

Il faut dire que les exigences qui se retrouvent aujourd’hui resserrées ne manquent pas. Des exemples? La caractérisation des matières résiduelles générées dans l’empreinte d’un immeuble est désormais obligatoire, tout comme l’est un plan de surveillance de la qualité de l’air ou l’entretien ménager écologique des immeubles, pour ne citer que ceux-ci.

Il note également que toutes les questions dans le formulaire que doivent remplir les participants ont été reformulées. Et que les pourcentages d’efficacité dans plusieurs catégories de bonnes pratiques ont été relevés par rapport à la version précédente.

Évaluation énergétique

Tout comme Yan Ferron, Martin Bazinet observe un changement majeur du côté de l’énergie, champ d’évaluation qui compte pour le tiers des points que peuvent récolter les immeubles participant au programme. « L’évaluation passe maintenant par Energy Star Portfolio Manager. Auparavant, comme c’était une consommation énergétique unitaire par superficie qui était comparée avec un parc, on tenait alors moins compte de l’usage et des différents critères Energy Star, précise le vice-président – Énergie et ingénierie chez ENGIE Services, firme qui fait de l’accompagnement BOMA BEST à titre de spécialiste de l’exploitation immobilière.

Il fait remarquer qu’un plan de gestion de l’énergie se pose comme un prérequis, que des exigences sont davantage formalisées et que le programme valorise aussi les bonnes pratiques et la maîtrise de l’énergie, par exemple le commissionnement en continu. « Il est aussi intéressant de noter que sur le plan des innovations, en matière d’énergie, BOMA BEST 3.0 reconnaît les équipements performants différemment de la version précédente. Ainsi, si un participant dispose d’appareils très performants, il verra son pointage bonifié. Dans le cas contraire, il ne sera toutefois pas pénalisé. »

Pour Martin Bazinet, le rehaussement des exigences de BOMA BEST, tant sur le plan de la performance environnementale que sur celui des démonstrations requises, vient valoriser davantage les meilleurs gestionnaires immobiliers. « Il n’est plus possible de tabler seulement sur tel ou tel aspect, explique-t-il. De plus en plus, l’ensemble des dimensions considérées par le programme doivent être bien couvertes et documentées de façon bien précise. »

« Et c’est dans cette direction que l’industrie immobilière doit continuer d’avancer, ajoute-t-il. Car la gestion environnementale des immeubles devient un facteur de plus en plus important aux yeux des entreprises et des organisations lorsque vient le temps de louer des espaces. »