La requalification des espaces industriels désaffectés offre un potentiel intéressant en matière de densification et de revitalisation urbaines. Une solution à la fois rentable et durable.
L’automobile aidant, on observe depuis le début des années soixante une dispersion croissante de l’environnement bâti. Cet étalement urbain entraîne non seulement une utilisation peu rationnelle du territoire, mais il augmente également les coûts d’infrastructures et les répercussions nuisibles sur l’environnement. Parmi les solutions pouvant contribuer à inverser cette tendance, la requalification des friches industrielles urbaines s’impose en raison de ses avantages sur les plans social, économique et environnemental.
Les friches urbaines, rappelons-le, sont des terrains laissés à l’abandon, ou utilisés à titre transitoire, dans l’attente d’une nouvelle occupation. Lorsqu’un terrain est laissé vacant par une industrie, on parle de friche industrielle. Ces friches peuvent être situées en périphérie urbaine ou à l’intérieur du tissu bâti. « Ce sont des sites qui ont connu une certaine gloire et qui n’attendent que de revivre une autre forme de gloire », résume, de façon poétique, Mahaut Ricciardi-Rigault, vice-présidente Développement des affaires de Ventix Environnement.
Autrefois le théâtre d’une activité économique prospère et diversifiée, ces friches ont gravé de profondes cicatrices dans la trame urbaine des principales agglomérations québécoises. Dans une étude préparée pour le compte de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU), le Conseil patronal de l’environnement du Québec (CPEQ) et l’Union des municipalités du Québec (UMQ), la gestionnaire de Ventix Environnement évalue, pour huit municipalités du Québec, à près de 35 % la superficie des friches urbaines offrant un fort potentiel de redéveloppement.
Un potentiel inexploité
La réhabilitation de ces terrains, souvent contaminés, représente toutefois un fardeau financier pour les promoteurs, qui n’osent s’y risquer. « Pourtant, ces terrains sont loin d’être dénués d’intérêt, fait valoir Mahaut R-Rigault. Ils sont desservis par l’infrastructure publique, les transports collectifs et les grands axes routiers. Ils sont situés à proximité des services et des principaux pôles commerciaux, culturels et industriels. En favorisant leur réappropriation par le milieu, il est possible de les transformer en véritable moteur économique. »
Elle estime toutefois que les projets de requalification urbaine les plus susceptibles de connaître le succès sont ceux de forte densité conjuguant vie sociale et économique, où l’on trouve à la fois des commerces, des bureaux et des logements répartis sur plusieurs étages. Car en contribuant à la mixité des usages, ces projets créent des conditions favorables au retour de la population vers la ville, qui voit du coup son assiette fiscale s’élargir.
Les promoteurs aussi y trouvent leur compte. On le sait, construire en milieu urbanisé s’avère souvent très coûteux. En concevant des projets mixtes de grande envergure, au cœur d’un vaste bassin de population, les développeurs immobiliers multiplient leurs chances de succès tout en diminuant leurs risques financiers. À condition que ces projets soient bien planifiés, qu’ils soient parfaitement intégrés à la trame existante et qu’ils aient reçu l’aval de la population.
« On voit de plus en plus de développeurs tenir des consultations pour obtenir l’adhésion de la population, constate Mahaut R.-Rigault. D’ailleurs, depuis 2005, on observe une tendance marquée en faveur de l’écoconstruction. À l’heure actuelle, dans les grands centres urbains, les constructions durables se multiplient de façon exponentielle, car elles attirent de plus en plus de gens. Ce type de développement est en voie de devenir incontournable, pour les villes comme pour les promoteurs. »
Des quartiers verts
Certaines villes ont compris le message. Québec est de celles-là. Avec ses projets d’écoquartiers pour revitaliser les secteurs D’Estimauville et de Pointe-aux-Lièvres, elle souhaite créer des milieux de vie offrant toute la gamme des biens et services à distance de marche. Reliés à la trame urbaine existante, ces futurs quartiers s’appuieront sur les principes du développement durable afin d’en optimiser la restructuration.
À Montréal, dans le cadre du sommet mondial Écocité 2011, une trentaine de professionnels en aménagement ont participé à une charrette de design organisée par la Société de développement Angus. Le but : faire de l’îlot central, un terrain de 40 000 m2 encore en friche au nord du Locoshop Angus, un lieu convivial tant pour les entreprises de l’économie verte que pour les résidents et travailleurs adeptes d’un mode de vie écologique et communautaire.
Ces experts, qui provenaient de divers pays, ont proposé de multiplier les vocations et de favoriser des usages diversifiés qui incluraient des activités commerciales, résidentielles, industrielles et agricoles. Ils ont également suggéré la création d’un marché public permanent et des aménagements favorisant les déplacements piétons ainsi que des corridors verts pour relier l’îlot central au cadre bâti existant. Le tout dans la perspective de créer de l’emploi et d’être viable financièrement.
« Les enjeux associés à la revitalisation des friches urbaines sont nombreux, mentionne la porte-parole de Ventix Environnement. Des études sérieuses démontrent cependant que la construction écologique et le développement durable ne contribuent pas seulement à diminuer les risques environnementaux, ils constituent également une assurance tous risques pour les donneurs d’ouvrage, qu’ils soient publics ou privés. »
Elle souligne à cet effet que les réglementations municipales commencent à s’affermir en matière de protection de l’environnement. Et que le Code de construction du Québec est en voie d’être révisé pour que ses prochaines moutures incluent des exigences touchant notamment à l’efficacité énergétique des bâtiments. Bref, que les futurs projets de développement immobilier se feront sous le signe du développement durable.
