L’Écoquartier South Waterfront de Portland, en Oregon, se démarque par sa densité, mais surtout par sa convivialité. Regard sur la métamorphose d’une friche industrielle exploitée selon les plus hauts standards du développement durable.
Le projet
Nom : South Waterfront (SOWA)
Propriétaires : Ville de Portland (OR), Oregon Health and Science University (OHSU), promoteurs privés
Catégorie : quartier mixte (résidentiel, commercial et institutionnel)
Type de projet : nouvelles constructions
Achèvement des travaux : 2020
Le site
Localisation : site urbain
Ville : Portland, Oregon
Superficie : 526 000 mètres carrés
Code postal : 97 239
En bref
Situé au sud du centre-ville de Portland et sur la rive ouest de la rivière Willamette, SOWA est le plus récent quartier de la ville. Développé sur une ancienne friche industrielle, il s’inscrit dans le North Macadam Urban Renewal, le plus grand effort de redéveloppement urbain de l’histoire de Portland. Aux termes des travaux, SOWA devrait accueillir plus de 3 000 unités d’habitation, incluant 788 logements abordables, ainsi que 10 000 nouveaux emplois. La densité du quartier, soit 19 500 hab/km2, s’apparente à celle de Manhattan. Le district central de SOWA, phase 1 d’une superficie de 154 000 mètres carrés, a été complété en 2008 (coût total de 1,9 milliard $US).
Les bâtiments
Étages : jusqu’ à 32
Occupation : la mixité des usages est grandement encouragée dans le quartier. On y trouve des bureaux, des activités institutionnelles, des commerces de proximité et de détail, des résidences et plusieurs espaces verts. Le développement résidentiel est prévu principalement au sud du pont de Ross Island alors que les 25 500 mètres carrés d’espaces commerciaux et les 140 000 mètres carrés dédiés au secteur des sciences et technologies se concentreront pour leur part le long des corridors de transit.
Parmi les bâtiments modèles du quartier, il y a l’Oregon Health and Science University (OHSU), le premier centre médical au monde à être certifié LEED-NC, niveau Platine (2007) et LEED-EBOM (Existing Building Operations and Maintenance), niveau Platine (2011). Il a notamment gagné le prix Outstanding Building of the Year en 2010, de BOMA International. De plus, tous les bâtiments se trouvant dans le District central de SOWA détiennent minimalement une certification LEED.
Les certifications
- Certification LEED : LEED-ND (Neighborhood Development), niveau Or pour le quartier.
- Autres certifications : Salmon Safe, pour le District central.
Les particularités
Valorisation d’une ancienne zone industrielle
Le quartier SOWA est le résultat d’une longue planification du redéploiement urbain d’une ancienne friche industrielle située au sud du centre-ville de Portland, aux abords de la rivière Willamette. Les besoins d’expansion des activités de l’OHSU, à la fin des années 90, ont donné un coup d’envoi à ce projet puisque SOWA regroupait les derniers terrains disponibles au développement à l’intérieur des quartiers centraux de Portland.
Densité
Bien que la hauteur permise des bâtiments soit limitée à 12 étages, il y a possibilité de construire un nombre supérieur d’étages (jusqu’à 32) dans certaines zones. Pour ce faire, les caractéristiques du bâtiment doivent répondre à des objectifs publics recherchés dans le quartier (toits verts, logements abordables, espaces publics, etc.).
Gare intermodale
La forte densité de SOWA et les activités y ayant cours ont justifié l’implantation d’une gare intermodale à l’entrée du quartier. Cette dernière accueille un téléphérique, des lignes d’autobus et de tramway, assurant un lien avec les autres secteurs de la ville.
Intégration des différentes sphères du développement durable
Le concept de SOWA repose sur le recours à des pratiques exemplaires dans plusieurs domaines : considération de la nature comme partie intégrante du projet, offre élargie de transports alternatifs et collectifs, minimisation de l’empreinte des bâtiments, connexions avec les quartiers avoisinants et développement d’une économie durable, implication de la communauté dans les processus de décisions, etc.
Aménagement écologique du site
Diversité d’espaces verts
- Aménagement d’une voie verte (South Waterfront Greenway) de 2 kilomètres le long de la rivière Willamette. Un sentier pédestre et une piste cyclable, aménagés séparément sur cette dernière, permettent une forte connexion avec les réseaux de Portland, soit une boucle de 65 kilomètres et un circuit de plus de 225 kilomètres de part et d’autre de la rivière.
- Revégétalisation des berges de la rivière Willamette pour améliorer les habitats fauniques.
- Accès à la rivière aménagés pour les kayaks et canots, de façon à préserver la plaine inondable et les habitats des berges.
- Liaison entre les 16 000 mètres carrés de la voie verte et les 8 100 mètres carrés d’espaces verts et de parcs à l’intérieur du quartier, tant pour les fonctions de divertissement que la création d’habitats fauniques.
- Aménagement de 100 parcelles de jardin communautaire gérées par le South Waterfront Community Garden.
Transports collectifs et alternatifs
- Volonté de diminuer la circulation automobile dans le quartier de 30 % d’ici 2030.
- Connexion de SOWA avec les installations médicales de Marquam Hill grâce à un téléphérique, inauguré en 2007. L’accès à ce dernier est gratuit pour les employés et les clients de l’OHSU.
- Deux lignes d’autobus desservant l’intérieur du quartier et le reliant au centre-ville en passant par la gare intermodale.
- Prolongement d’une ligne de train de banlieue entre les stations de PSU et de Clackamas, ainsi que de la ligne de tramway à partir de la Portland State University (prévue pour 2015) via le Caruthers Bridge, dont les travaux ont démarré en 2011. Ce dernier ne permettra la circulation que de mode de transports actifs et collectifs (piétons, cyclistes, autobus, train de banlieue et tramway) ainsi que des véhicules d’urgence. Les voitures privées n’auront toutefois pas accès à ce pont.
- Trois stations de Zipcar, un service d’autopartage présent dans plus de 50 villes des États-Unis et du Royaume-Uni.
- Stationnements hors rue limités et commerces avec service au volant interdits.
- Trente cases de stationnement réservées pour le covoiturage.
- Connexions cyclable et piétonne avec le centre-ville, les quartiers avoisinants et les principales routes de transit à partir de la South Waterfront Greenway et du pont piétonnier sur la rue Gibbs, ouvert au public en 2012.
- Stationnement pour vélos à la base du téléphérique avec service de valet, de surveillance et de réparation.
- Développement de la 4T Trail (Trail, Tram, Trolley, Train) : boucle de 6,5 kilomètres de sentiers pédestres reliés aux différents modes de transport de la ville de Portland, soit le tramway, le train de banlieue et le téléphérique.
Aménagement intégré avec la rivière Willamette
- Orientation des bâtiments vers la rivière.
- Limitation des dimensions et de la hauteur des bâtiments riverains.
- Marge de recul plus grande pour les bâtiments situés sur les rues est-ouest pour permettre une vue sur la rivière de partout dans le quartier.
- Aménagement des axes de circulation est-ouest donnant accès à la Greenway en rues piétonnes ou partagées, où la végétation est très présente pour assurer la continuité végétale à l’intérieur du quartier. Les parcs et places publiques sont aussi reliés par ces axes.
Énergie et atmosphère
- Les deux principaux développeurs de SOWA, soit Williams & Dave Developper et l’OHSU, ont appliqué un éventail de bonnes pratiques en matière de construction durable et efficace : tous les bâtiments du quartier doivent être conçus pour atteindre les standards LEED pour l’efficacité énergétique ; système de chauffage et de climatisation hautement efficace ; vitrages à haute performance ; éclairage des lieux publics équipés des détecteurs de mouvement ; diminution de la consommation prévue d’énergie de 30 %, à l’échelle du quartier, selon les critères de l’Agence de protection de l’environnement des États-Unis (EPA).
- Volonté de créer des bâtiments produisant plus d’énergie qu’ils n’en consomment. L’OHSU mise par exemple sur des parasoleils constitués de panneaux solaires photovoltaïques et sur un mur solaire de plus de 550 mètres carrés.
Matériaux et ressources
Pour l’ensemble des bâtiments développés par Williams & Dave et OHSU, les principes suivants ont été adoptés :
- utilisation de matériaux sains pour assurer une bonne qualité de l’air intérieur : peinture non toxique, produits à base de fibre de paille et adhésifs à faible taux de composés organiques volatils ;
- recours à des matériaux durables et sains : pose de tapis de laine plutôt que tapis synthétiques, bois certifié FSC et matériaux rapidement renouvelables ;
- utilisation de matériaux de construction à contenu recyclé.
Gestion efficace de l’eau
- Système de filtration naturelle des eaux de pluie permettant de traiter 90 % de l’eau de pluie du quartier avant qu’elle ne parvienne aux égouts ou ne se rende à la rivière : bassin de rétention et tranchées d’infiltration le long de la Greenway ; aménagement paysager permettant d’acheminer les eaux de ruissellement du quartier à la Greenway ; système de captation des eaux de pluie pour chaque bâtiment, constitué de platebandes et de jardins d’eau.
- Plus de 10 000 mètres carrés de toitures vertes.
- Utilisation stricte d’espèces d’arbres et d’arbustes résistant à la sécheresse dans les aménagements paysagers.
- Installation d’équipement à consommation réduite en eau.
- Diminution de 30 % de la quantité d’eau potable utilisée par rapport aux standards de l’EPA.
Le processus de réalisation
L’écoquartier SOWA s’insère dans un vaste programme de planification urbaine lancé par la Ville de Portland dans les années 90. Ce dernier est basé sur le développement d’une économie de bio-sciences et de hautes technologies dans les quartiers centraux de la ville, la renaturalisation des berges des cours d’eau, la modification des transports régionaux et le verdissement de la zone.
Le bureau de Planification de la Ville de Portland a commencé à travailler sur le plan de développement général du quartier en 2001. De nombreux acteurs ont été impliqués dans ce processus, dont divers services de la Ville de Portland, la Design Commission et la Planning Commission, les propriétaires de terrains ainsi que la population. Le conseil municipal adoptait en 2003 les modifications portant sur le zonage et les lignes directrices de conception ainsi que le South Waterfront Plan.
La première phase a été construite de 2004 à 2008. De nouvelles unités d’habitation restent à construire, tout comme un hôtel, d’autres bâtiments de l’OHSU, un autre parc ainsi que la consolidation des options de transport.
L’obtention des permis pour les travaux de la Greenway auprès du gouvernement fédéral a nécessité la révision, à plusieurs reprises, des plans soumis. Les délais encourus par ces imprévus ont forcé la Ville à reporter de nombreuses fois le début des travaux, qui était prévu pour 2009, augmentant du même coup le budget total requis. Après plusieurs mois de révision du concept, la construction de la Greenway a été enclenchée en juin 2012.
Des sommes importantes ont dû et doivent toujours être investies par le secteur public pour la création d’infrastructures ainsi que pour la décontamination des sols. Le public a par exemple financé 90 % des rues pour la phase 1. Les coûts de construction y sont conséquemment très élevés et représentent un frein supplémentaire pour les développements de logements abordables, encore très peu présents dans le quartier.
Les dépassements de coûts du téléphérique (57 M$ plutôt que 17) ont suscité de vives réactions. Bien que l’OHSU ait financé 80 % de la construction, le reste de la facture a dû être assumé par la Ville. Les coûts d’exploitation sont divisés à 85 % pour le OHSU et 15 % pour la Ville, qui récupère une partie par la vente des billets.
En raison de la crise immobilière de 2008, plusieurs immeubles à copropriétés n’ont pas trouvé preneurs. Certains promoteurs et résidents ont ainsi dû déclarer faillite alors que des propriétés dans les plus gros projets immobiliers (The Atwater, The John Ross) ont été vendues aux enchères pour 40 à 50 % de leur valeur initiale.
L’équipe de projet
Architecture, design urbain et certification LEED : Thomas Hacker, Robert Thompson and Steve Domreis, GBD architects, Developpers Williams & Dave
Architecture du paysage : Thomas Balsley Associates
Coordination du projet : Ville de Portland, département de la planification urbaine
Information additionnelle
