Espace Montmorency : un projet à l’avant-garde de la mixité

Mixité. Voilà le dénominateur commun qui aura teinté de bout en bout le processus ayant mené à la conception du vaste ensemble Espace Montmorency, dont la livraison est fixée pour l’automne 2022 à Laval. Une mixité qui se reflètera non seulement sur le plan des usages intégrés à ce complexe logeant à l’enseigne de la densification urbaine, mais aussi sur ceux de sa haute performance énergétique, de son ouverture sur la communauté et de la mobilité durable offerte à ses usagers.

Mis en chantier en juin 2019 par un partenariat formé de Montoni, du Groupe Sélection et du Fonds immobilier de solidarité FTQ, rappelons-le, ce projet de l’ordre de 450 millions de dollars se traduit par la construction d’un complexe qui réunira des bureaux et des commerces, respectivement sur 350 000 et 150 000 pieds carrés, ainsi que de plus de 700 unités d’habitation locatives et d’un hôtel de 180 chambres. Il intégrera également un stationnement souterrain qui pourra accueillir 1 400 véhicules, sur trois niveaux, et une grande cour intérieure verdoyante.

Et cet ensemble se posera comme un véritable milieu de vie s’inscrivant dans une perspective résolument durable. De savoir que le projet vise des certifications LEED pour le noyau et l’enveloppe de niveau Platine pour l’immeuble de bureaux et Or pour l’hôtel, en plus d’une autre pour les nouvelles constructions de niveau Or pour les tours résidentielles, suffit vite à en prendre la mesure. C’est sans compter que son plan d’aménagement est déjà frappé du sceau LEED v4 pour l’aménagement des quartiers, niveau Or.

Modèle à suivre

Il faut dire que les astres étaient bien alignés pour qu’Espace Montmorency soit appelé à être drapé de vert. D’une part, parce qu’il avait pour point d’ancrage un terrain vacant de 277 000 pieds carrés jouxtant la station de métro Montmorency à laquelle il sera directement relié par un passage souterrain et, d’autre part, parce que les partenaires engagés dans le projet avaient la ferme intention dès le départ d’en faire un modèle à suivre.

Normand Bélanger, président-directeur général du Fonds immobilier de solidarité FTQ, relate : « Comme nous menons toujours à bien nos projets sur la base d’un partenariat, nous avons contacté des développeurs immobiliers pour mesurer leur intérêt et voir ce qu’ils avaient à nous proposer pour mettre en valeur ce vaste site stratégiquement localisé à un jet de pierre d’une station de métro et d’un terminus d’autobus au centre-ville de Laval. Puis, en 2015, nous avons décidé de faire équipe avec le Groupe Montoni, notamment en raison de son approche innovante et de sa solide expertise en développement durable. »

« Après que le Fonds immobilier de solidarité FTQ nous eut approchés en 2014, nous avons d’abord travaillé avec Sid Lee pour lui proposer notre vision du développement et ça lui a plu, puis nous avons noué notre partenariat. Étant moi-même de Laval, j’avais le désir de maximiser le potentiel du centre-ville et de créer un lieu de rassemblement pour ses résidents et ses visiteurs », indique Dario Montoni, président de cette entreprise qui compte aujourd’hui à son actif pas moins de 42 réalisations certifiées LEED et dont la première incursion dans ce créneau remonte à 2006.

Si le projet s’oriente dès le début vers la réalisation d’un ensemble à usage mixte, l’arrivée d’un troisième partenaire en 2019, Groupe Sélection, permet de pousser encore plus avant le concept avec l’intégration d’une mixité au sein même de la fonction résidentielle d’Espace Montmorency, en offrant trois produits diversifiés : Yimby, des appartements locatifs conçus pour les jeunes professionnels, avec du mobilier intégré et modulable; Hoop, des condos locatifs s’adaptant à tous les types de familles; et Waltz, des condos locatifs destinés à des personnes autonomes de 55 ans et plus.

« On regardait le projet depuis assez longtemps, et en plus on connaissait bien Montoni et le Fonds immobilier de solidarité FTQ avec lequel on avait été partenaire. Espace Montmorency nous offrait une belle occasion de développer un milieu de vie intergénérationnel et c’est pourquoi nous avons rejoint le partenariat », souligne Philippe Bouclin, vice-président, Développement immobilier chez Groupe Sélection.

Stratégies en boucle

Au terme du processus de conception, qui sera déployé à partir de 2016, le complexe inclura une tour de bureaux de 16 étages habillée de murs-rideaux, un hôtel de 14 étages ainsi que deux tours multirésidentielles s’élevant sur 20 et 13 étages. Ces composantes prendront appui sur un basilaire commercial comptant deux niveaux, qui surmontera le stationnement souterrain.

Comme Espace Montmorency totalisera pas moins de 1,3 million de pieds carrés d’espaces multifonctionnels, son design sera organisé autour de blocs empilés. L’architecte Jean Pelland, associé de Sid Lee Architecture, explique : « Les surfaces à créer étant extrêmement importantes, la stratégie qui nous a guidés était de fragmenter le complexe en blocs, soit des surfaces d’usages à l’échelle lavalloise, et puis de les relier ensemble. Car on voulait éliminer l’approche par silo, briser les frontières entre les différentes fonctions en les interconnectant entre elles.

« Nous avons aussi utilisé la très grande densité à créer pour équilibrer le projet. Pour garder des hauteurs qui sont raisonnables en termes de cadre de vie, mais aussi conserver des espaces pour aménager une grande cour intérieure multiusage accessible au public », ajoute-t-il, en soulignant qu’il y avait dès le départ une volonté d’avoir un complexe très ouvert sur l’extérieur qui fait que l’on y navigue au gré des espaces entre les mondes privé et public.

Le concept architectural fait aussi la part belle à l’apport de luminosité naturelle à l’intérieur des espaces et aux vues sur l’extérieur pour les occupants. En témoignent plus particulièrement le taux de fenestration de la tour de bureaux, qui est de 67 %, et celui des plus petites unités résidentielles (IMB), qui se situe à 57 %.

Le design d’Espace Montmorency sera aussi le fruit de l’intégration d’une batterie de stratégies écologiques et éconergétiques qui, s’imbriquant les unes dans les autres, concourront à l’atteinte d’une performance environnementale exemplaire. À commencer par l’implantation d’une boucle énergétique commune à l’ensemble du site, ce qui fera en sorte que la chaleur rejetée dans les espaces de bureaux et commerciaux en période d’occupation pourra être injectée dans la boucle et être utilisée pour chauffer les espaces résidentiels. Et vice-versa selon la période de la journée.

Haute performance

« C’est une solution d’avenir en laquelle nous croyons beaucoup, évidemment quand la mixité des usages d’un projet s’y prête », indique Elie Maillé, ingénieur en mécanique chez gbi. Et ce n’est pas Dario Montoni qui va le contredire : « Notre projet se démarque par sa haute performance énergétique, notamment grâce au concept de boucle énergétique, observe-t-il. C’est ce qui fait la différence sur l’empreinte énergétique d’Espace Montmorency et ça permet aussi de réduire drastiquement les coûts d’opération. Pour ce genre de projet, j’espère que ça deviendra la norme, mais on a encore beaucoup de chemin à faire. »

Elie Maillé précise qu’il s’agit d’une boucle d’eau mitigée dont la plage de température pourra s’étaler entre 55 et 110 degrés Fahrenheit, et que vu son ampleur, les réseaux ont dû être scindés en quatre. « Chacune des tours disposera de son propre réseau, dit-il. Ainsi, on va échanger la chaleur dans les tours avant d’aller en puiser ou en rejeter dans la boucle principale. »

Lorsque la boucle aura besoin d’un apport de chaleur additionnel, on fera d’abord appel à deux thermopompes aérothermiques (deux modules pour 300 tonnes nominales), puis à une chaudière électrique de 1 000 kW pour les périodes hors pointe et, finalement, à cinq chaudières à condensation à haute efficacité quand il s’agira épisodiquement d’aplanir les appels de puissance lors des pointes d’Hydro-Québec.

« De manière terminale, indique Elie Maillé, on utilisera des thermopompes eau-air de différentes capacités pour le chauffage et la climatisation des espaces dans l’hôtel (une unité par chambre), dans les commerces (plusieurs petites thermopompes dans une perspective de flexibilité des aménagements) et dans les bureaux. Côté résidentiel, ce sera du réfrigérant variable, mais encore là réchauffé ou refroidi par l’eau de la boucle. »

Récupération de la chaleur sur l’air évacué, utilisation d’appareils de plomberie à faible débit, aménagement de sections de toiture végétalisées, stockage et réutilisation de l’eau de pluie pour alimenter les toilettes et les urinoirs de la tour de bureaux… La liste des mesures durables préconisées par les concepteurs pourrait s’allonger encore longtemps. Et les partenaires du projet n’en sont pas peu fiers.

« Espace Montmorency sera ni plus ni moins un complexe signature, résume Normand Bélanger, car il s’agira d’un véritable milieu de vie évolué où l’on pourra à la fois travailler, vivre, se divertir au même endroit ou à proximité et miser sur la mobilité durable pour se déplacer. »