Gestion énergétique intégrée

Trois millions deux cent mille dollars et des poussières. Voilà la valeur des économies annuelles cumulées par Ivanhoé Cambridge, entre 2007 et 2013, en abaissant de 19,1 % la consommation énergétique de sept composantes de son parc immobilier québécois : Le 1000 De La Gauchetière, le Centre CDP Capital, le Centre de commerce mondial, Place Ville-Marie, l’édifice Price, Place Haute-Ville et Laurier Québec. 

À l’origine de cette optimisation qui lui a valu en début d’année un prix Énergia de l’Association québécoise pour la maîtrise de l’énergie : la mise en œuvre d’un programme de gestion énergétique intégrée s’étant traduite par des économies de plus de 34 000 000 kWh en électricité et de quelque 1,3 million de mètres cubes de gaz naturel. Une démarche menée de concert avec un gestionnaire, Cofely Services, et s’accompagnant d’une garantie de performance. 

« Nous visons toujours à réduire la consommation en énergie de nos immeubles, mais tout en y maintenant un haut niveau de confort, indique Guy Lamarre, vice-président – Exploitation chez Ivanhoé Cambridge. Parce que dans des immeubles tels Place Ville Marie ou Le 1000 De La Gauchetière, où logent des locataires de prestige qui paient des coûts de loyer importants, il est impensable de rogner un peu sur la qualité de l’air pour réduire nos frais énergétiques. » 

C’est pourquoi plutôt que de faire affaire avec plusieurs fournisseurs de services travaillant en silo, Ivanhoé Cambridge a choisi d’impartir à un gestionnaire le mandat d’améliorer en continu l’efficacité énergétique de sept de ses immeubles dans une perspective de réduction de ses frais d’exploitation. Tout en lui confiant aussi la responsabilité de voir à l’entretien des équipements électromécaniques.   

« À partir du moment où le rendement opérationnel, le maintien du confort et la performance énergétique sont du ressort d’une même équipe, c’est plus facile de partager les objectifs à atteindre, explique Guy Lamarre. Et tout ça est intégré dans un même contrat assorti d’obligations de performance. 

« Je prône beaucoup cette formule, poursuit-il, parce qu’il y a une équipe dédiée qui est en place pour voir au commissioning, aux opérations et motiver l’équipe de gestion. Pendant ce temps, nous, on peut se concentrer sur nos actifs, nos locataires. » 

Déployé en trois phases – planification, recommissioning et commissioning continu – le programme de gestion énergétique d’Ivanhoé Cambridge a mené à l’implantation de mesures dans sept sphères opérationnelles : l’horaire de fonctionnement de tous les systèmes électromécaniques, les plages de confort, le recul nocturne, le contrôle de l’air neuf, le rendement de production, l’état des composantes, les points de consigne et l’utilisation des bons équipements. 

Pérennité des équipements

La mise en œuvre d’un programme de gestion énergétique intégré basé sur l’optimisation du fonctionnement des installations existantes se reflète aussi sur la pérennité de ces dernières. Martin Bazinet, directeur du Groupe énergie chez Cofely Services, explique : « Au-delà de la réduction énergétique et du maintien du confort des occupants, c’est une démarche qui permet d’allonger la durée de vie des équipements en réduisant leur usure. 

« Il y a toute une sélection de décisions qui vont nous permettre de faire en sorte que les équipements soient utilisés dans les bonnes plages d’opération, selon le bon mode de fonctionnement et au moment opportun. Dans le cas d’une lampe dont la durée de vie moyenne est de 20 000 heures, par exemple, si on l’utilise 18 heures plutôt que 24 heures par jour, il est certain que sa vie va être plus longue dans le temps. C’est vrai aussi pour l’usure des composantes majeures qui sont très dispendieuses comme les chaudières ou les refroidisseurs. » 

Il souligne qu’il importe également de rendre les services au bon moment. Car le fait que les édifices commerciaux ne soient pas occupés 24 heures par jour ne nécessite pas de toujours laisser fonctionner au même régime des équipements pour alimenter les espaces en chaud ou en froid, par exemple, lors des périodes en dehors des heures d’affaires. 

 « J’ai tendance à dire qu’il a y 22 façons d’arriver à 22 degrés, mais que l’idée c’est de trouver la meilleure », conclut l’expert de Cofely, en soulignant que le processus de gestion énergétique intégré d’Ivanhoé Cambridge mettait également à contribution le personnel d’exploitation en place dans les sept immeubles, lequel est encadré et formé pour concourir vers l’atteinte des objectifs communs.