L'exploitation environnementale exemplaire de Maison Manuvie

Au terme du Grand Gala BOMA Québec 2021, Maison Manuvie, issue d’un partenariat  entre Ivanhoé Cambridge et Manuvie, se signe d’un succès retentissant après s’être vue décerner le prix BOMA Immeuble de l’année, catégorie Immeuble de 250 000 à 499 000 pi², soit la plus prestigieuse reconnaissance de l’industrie de l’immobilier commercial en Amérique du Nord. Doublement consacrée, elle est aussi mise à l’honneur, figurant parmi les lauréats – catégorie Immeubles de bureaux et commerces de détail – de l’an 3 du Défi énergie en immobilier porté par BOMA Québec.

Les stratégies déployées par Ivanhoé Cambridge ne sont certes pas étrangères à cet exploit où l’aspect environnemental et l’optimisation en continu du rendement énergétique font partie intégrante de la conception de l’immeuble. Un pari porteur qui braque les projecteurs sur l’art de concevoir l’immobilier de façon novatrice, efficace et durable.

Un emplacement de choix

Implantée en plein cœur de ville dans le cadre dynamique du centre des affaires de Montréal, Maison Manuvie se dresse fièrement du haut de ses 27 étages, apposant une signature architecturale limpide et distinctive dans le paysage citadin. Desservi par des moyens de mobilité variés, l’immeuble se place en position de tête pour favoriser la densification du centre-ville au détriment de l’étalement urbain.

Annik Desmarteau, vice-présidente, bureaux – Québec chez Ivanhoé Cambridge, affirme sans ambages que l’emplacement de l’édifice de classe AAA est l’un des éléments-clés qui contribue à son succès. « Ce qui est impressionnant à propos de cet immeuble inauguré en novembre 2017, observe-t-elle, c’est le fait qu’il soit déjà loué à plus de 98 %! En gestion immobilière, il existe un dicton en anglais qui dit que les trois facteurs les plus importants à considérer sont : “location, location, location!" Eh bien, voilà! Branché sur le métro avec la piste cyclable juste à l’avant sur le boulevard Maisonneuve, nous ne pouvions rêver d’un endroit mieux situé. »

Avec 484 600 pieds carrés de superficie locative brute, 27 étages, une terrasse extérieure et une architecture tant raffinée qu’épurée, l’œuvre de la firme Menkès Shooner Dagenais LeTourneux Architectes offre en outre des vues spectaculaires et dégagées à peu près partout dans l’édifice. Éric Cartier, gestionnaire, Expertise technique et gestion durable chez Ivanhoé Cambridge, ne tarit pas d’éloges à  l’égard des espaces intérieurs permettant des vues à 360^o.

« Ce bâtiment a été ingénieusement conçu de manière à ce qu’il y ait le moins de structures possible qui bloquent les vues, précise-t-il. Pas de colonnes visibles sur les étages, pas de meneaux. On voit l’extérieur sans obstruction, ce qui est tout à fait remarquable et cela permet aussi une grande souplesse pour l’aménagement des bureaux. Et que dire de l’apport de lumière naturelle dans la majorité des espaces! » De concert, les deux experts chez Ivanhoé Cambridge reconnaissent qu’il s’agit d’un immeuble impressionnant qui va bien au-delà des attentes des usagers lorsqu’il s’agit de répondre à leurs besoins et qui contribue à l’excellence en matière de bien-être au travail.

Des solutions durables à la carte

Désir de lumière et d’espace, de confort et de sobriété énergétique, tout, dans ce projet d’envergure, plaidait en faveur de solutions durables afin de satisfaire aux standards environnementaux de plus haut niveau. Comme l’explique Éric Cartier, rien n’a été laissé au hasard pour réaliser ce programme ambitieux. « Nous n’avons pas lésiné sur les moyens pour satisfaire nos exigences rigoureuses en matière d’efficacité énergétique, indique-t-il. Profitant du fait qu’il s’agissait d’une construction neuve, tout ce que nous avons voulu mettre dans le bâtiment, eh bien, nous l’avons! Que l’on pense à son enveloppe de verre triple pour de meilleures performances thermiques, à l’éclairage artificiel fait presque entièrement par des sources de lumière DEL à peu près partout dans l’immeuble, en passant par une toiture blanche pour éliminer les îlots de chaleur, à l’abondante luminosité naturelle, au stationnement pour vélos d’une centaine de places avec vestiaires munis de douches pour les cyclistes, sans oublier l’apport technologique de pointe permettant une connectivité hors pair et qui a valu à Maison Manuvie la première certification WiredScore Platine au Québec en tant qu’immeuble ayant une connexion Internet des plus fiables et sécuritaires, tout est là, et davantage!

« Même nos ascenseurs sont munis d’un système de gestion améliorée de destination qui maximise la rapidité de service et qui prend en compte les étages de destination désirés, poursuit Éric Cartier. Pour ce qui est de notre système d’automatisation et de contrôle des bâtiments, c’est près de 30 000 points de contrôle qui assurent un meilleur confort des occupants, ce qui n’est pas rien! Un mécanisme de récupération d’énergie généré par le chauffage et la climatisation a aussi été installé. Des appareils sanitaires et une robinetterie à faible débit assurent une consommation minimale d’eau dans les toilettes et les cuisines de tout l’immeuble. Bref, autant la chaleur et l’air que l’eau sont récupérés dans ce bâtiment. »

Optimisation de la performance

Toujours à l’affût de solutions innovantes pour maximiser la performance énergétique et environnementale, nombre de stratégies ont été déployées pour favoriser une exploitation immobilière exemplaire. « Qu’il s’agisse de rehausser les systèmes d’éclairage, de chauffage, de climatisation ou de gérer tous les horaires d’opération, l’objectif est de minimiser les impacts sur la consommation énergétique et de nous distinguer parmi les plus performants de notre milieu, souligne non sans fierté l’expert en gestion durable. Avec l’équipe en place dédiée à l’optimisation en continu, nous poursuivons l’atteinte d’objectifs de performance qui, au fil du temps, deviennent de plus en plus ambitieux. Tout cela nous oblige à repenser comment parfaire nos compétences pour atteindre de meilleurs résultats. L’équipe assure une vigie constante et voit à la bonne performance de tous les systèmes. La clé de notre succès réside sans conteste dans tous ces efforts déployés en continu. »

Annik Desmarteau acquiesce d’emblée : « Ça fait des années que nous faisons de l’optimisation en continu, et ce, même avant l’existence de Maison Manuvie. Et je dois dire que ça fonctionne vraiment bien. Financièrement, nous réalisons des économies sur les coûts aussi. Même s’il est clair que nous avons des objectifs environnementaux à atteindre, le fait de pouvoir démontrer que nous sommes capables d’économiser sur le plan financier aide à faire passer les projets, souligne-t-elle, amusée. Alors oui, avec l’optimisation en continu, il est possible de constater un impact financier sur nos frais d’exploitation auprès de nos locataires. »

Parallèlement, sur le plan opérationnel, l’aspect environnemental est prégnant dans les moindres détails, et ce, jusque dans les contrats avec les fournisseurs. « Dans tous nos contrats, note la vice-présidente chez Ivanhoé Cambridge, nous avons des clauses environnementales qui nous assurent que les produits sont bien utilisés et que les services sont rendus selon les normes et dans les règles de l’art. L’obtention d’une certification BOMA BEST nous permet de pousser nos processus assez loin pour faire ressortir ce que l’on doit corriger ou améliorer, mais aussi pour désigner ce que l’on fait correctement, tout en s’assurant que nous poursuivrons dans cette voie. »

Maison Manuvie réaffirme son engagement résolu en faveur du maintien d’une gestion environnementale exemplaire et novatrice. Et elle n’hésite pas à emboîter le pas pour assurer la transition énergétique vers des modes d’approvisionnement plus durables. « Avec la collaboration de l’équipe d’Énergir, nous avons entrepris d’utiliser du gaz naturel renouvelable (GNR), et cela nous a permis de réduire de 25 % nos GES entre 2019 et 2020, enchaîne Éric Cartier en concluant.

« Sans donner trop de détails, le recours aux technologies d’intelligence artificielle pour optimiser nos opérations est aussi dans notre ligne de mire. Par ailleurs, conclut-il, nous sommes en voie de devenir ISO 5001, une norme pour les systèmes de l’énergie, ce qui nous permettra d’obtenir des subventions de Transénergie Québec pour pouvoir mettre de l’avant des technologies de pointe qui vont nous permettre d’aller encore plus loin dans notre gestion d’énergie. »