Gérer adéquatement un actif immobilier, un gage de durabilité

De plus, le Centre d’expertise et de recherche en infrastructures urbaines (CÉRIU) documente de mieux en mieux le sujet afin d’outiller les municipalités, qui gèrent non seulement des actifs immobiliers, mais aussi des infrastructures linéaires et des actifs mobiles.

La gestion d’actifs, normée par l’organisation ISO (55 000 – Gestion d’actifs), consiste à appliquer une série de bonnes pratiques de gestion dans le but de maximiser la valeur fonctionnelle et financière de biens. À première vue, l’aspect environnemental n’est pas directement concerné… Toutefois, pour fonctionner adéquatement, ces bonnes pratiques doivent tenir compte du cycle de vie entier de l’actif, de sa création/acquisition jusqu’à sa fin de vie/disposition. Mal géré, l’usage à long terme d’un actif est compromis et donc défaillant.

Concrètement, les coûts annuels d’opération (consommation énergétique, entretiens périodiques, réparations) doivent être considérés sur la durée totale prévue de l’exploitation de l’actif dans une perspective globale de planification financière destinée à son maintien. Les mesures d’économie d’eau, d’énergie, de qualité de l’air, ou encore le choix du bon matériau au bon endroit pour une plus longue durée de vie utile, prennent alors tout leur sens. Et ce, parce qu’ils ont une influence sur le coût actualisé net de l’actif.

Un gestionnaire immobilier qui suit la norme ISO 55 000 s’appuie sur des données exhaustives pour planifier le remplacement de composants, au moment opportun. Ces moments opportuns, pour le remplacement ou le maintien d’actifs, sont choisis en fonction d’une série de facteurs qui permettent d’assurer un usage judicieux des ressources financières et matérielles, tout en tenant compte des risques liés à la dégradation de composants. Alors qu’une stratégie de run-to-failure est acceptable pour un type d’éclairage, il en est autrement pour une membrane de toiture ou un système de contrôle d’alarme incendie.

Qualité de l’environnement intérieur

D’autre part, le volet de la qualité de l’environnement intérieur prend tout son sens avec une saine gestion d’actifs. En effet, par responsabilité civile ou professionnelle, un gestionnaire immobilier exemplaire se doit de maintenir au minimum les risques liés à la santé et à la sécurité des humains qui gravitent autour de l’actif. Toutefois, minimiser les risques d’impact sur la santé des occupants va bien au-delà de la prévention des accidents sur un site donné.

En effet, la corrélation entre la qualité de l’environnement intérieur et la santé des occupants est maintenant clairement établie (INSPQ, 2017). Ainsi, de manière générale, pour qu’un bâtiment soit exploité de manière pérenne, c’est-à-dire à son plein rendement et sans menace de se faire déserter abruptement ou à petit feu, il est préférable que l’environnement intérieur soit optimal : air exempt d’odeurs, apport d’air frais adéquat, finis intérieurs en bon état, contrôle et confort thermique, éclairage de qualité, apport de lumière naturelle, etc. En d’autres mots, un bâtiment n’est exploité à sa pleine valeur que si les occupants y sont confortables et souhaitent continuer à l’occuper.

Le bien-être des occupants est donc incontournable, tout autant que l’impact environnemental et financier des opérations du bâtiment. À titre complémentaire, ISO 55 000 inclut l’identification et l’implication dans les processus de gestion de toutes les parties prenantes liées à l’exploitation d’un actif immobilier. L’approche est similaire pour les risques environnementaux externes et internes au site. Une saine gestion immobilière s’inscrit donc pleinement dans une démarche de développement durable, puisque les principes fondamentaux de la norme sous-tendent ceux du développement durable.

*L’auteure est directrice générale d’Écobâtiment