Transformation évolutive de l’exploitation immobilière

Le parc immobilier commercial et institutionnel existant ne cesse de se transformer au Québec. Au rythme où évolue son exploitation environnementale.

Par Marie-Ève Sirois

Dans un passé pas si lointain, l’exploitation environnementale des immeubles n’était encore qu’une vue de l’esprit, ou presque. Des initiatives étaient certes déployées du côté de l’efficacité énergétique, mais elles n’étaient pas légion. L’économie d’eau potable, la gestion des matières résiduelles et la mesure du confort des occupants, elles, demeuraient encore des approches marginales.

André Chalifour est bien placé pour en parler : pionnier de l’efficacité énergétique au Québec, il a contribué à l’avènement du programme Visez vert, en 2005, puis à sa nouvelle mouture BOMA BESt, à compter de 2008. Sur plus d’une trentaine d’années, il a été aux premières loges pour observer la transformation du parc d’immeubles commerciaux et institutionnels québécois. Une mouvance qui a été marquée par un virage progressif vers l’écoresponsabilité et la gestion durable.

« La documentation développée par Visez vert, puis BOMA BESt, a permis de définir ce dont était constitué un immeuble à moindre impact environnemental, indique celui qui agit toujours à titre d’agent de certification BOMA BESt. Aujourd’hui, on dépasse l’unique application de mesures environnementales. Il faut dorénavant vérifier si la clientèle est satisfaite, dans un immeuble que l’on veut performant tant au niveau environnemental, économique que fonctionnel. »

Portée élargie

Pour ce faire, des sondages sont maintenant intégrés à la mesure de la performance du bâtiment. Les conforts thermique, sonore et visuel sont devenus des éléments fondateurs d’une infrastructure durable. Au même titre que la qualité de l’air, l’efficacité énergétique ou la gestion des eaux de pluie. Auparavant, on reconnaissait la progression environnementale de l’exploitation d’un immeuble si un système de recyclage du papier y était implanté. Avec le temps et le raffinement des exigences de BOMA BESt, les matières recyclées se sont diversifiées, les stations de tri sont apparues et le concept de caractérisation des déchets est sorti de son placard.

Côté efficacité énergétique, les premières versions de Visez vert étaient à l’image du marché. « Un simple objectif de réduction de la consommation, peu importe le point de départ, était reconnu, relate André Chalifour. Le propriétaire décidait du barème et son geste était salué par le programme. » Les choses ont beaucoup évolué quand on sait que les démarches actuelles en gestion énergétique sont monitorées, pour plusieurs en continu afin de poursuivre la course à l’abaissement de sa facture énergétique.

Les immeubles dont l’exploitation a été écologisée étape par étape, grâce à Visez vert et BOMA BESt, semblent être entrés dans une spirale qui ne cesse de s’activer. « L’information circule, le volet environnemental est présent dans la tête de plusieurs, observe André Chalifour. D’ailleurs, si je prends les immeubles qui font l’objet d’une démarche de recertification, 95 % de ceux de niveaux 2 et 3 ont amélioré leur note globale de performance. » À cet effet, la recertification est sans contredit l’un des meilleurs gages de fiabilité de la démarche BOMA BESt, notamment parce que les versions du système évoluent au rythme des standards du marché.

Efforts collectifs

Le processus de certification a aussi son effet au sein des spécialistes veillant à la gestion des bâtiments. André Chalifour en donne un bon exemple : « Les équipes responsables de la rénovation, des systèmes électromécaniques, de l’entretien ménager, des baux ou encore de la sécurité jouent maintenant un rôle crucial pour atteindre un but commun. Le travail en silo a donc fait place à des comités, où la synergie et le partage d’information sont au rendez-vous. » La tendance est donc désormais au partage d’information et à l’interaction entre les disciplines. Les performances de haute voltige ne peuvent être atteintes autrement. Les mentalités des usagers, travailleurs et gestionnaires changent aussi.

« Parfois, note André Chalifour, ce sont des propriétaires convaincus qui poussent la certification ; d’autres fois, ce sont les locataires qui le demandent. » À ses yeux, malgré tout le chemin parcouru ces dernières années, il reste encore beaucoup de travail à faire auprès des propriétaires de petits immeubles commerciaux, de même qu’auprès des entreprises possédant de petits établissements d’affaires à travers la province.